Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Discontinuïteit corporaties....

Woningcorporaties | Geplaatst op Monday 5 August 2019.

In april-mei van dit jaar heeft het WSW u in een aantal relatiebijeenkomsten geïnformeerd over de maatregelen die zij van plan is te nemen voor een toekomst bestendig borgstelsel. In deze blog neem ik u mee in de meest recente ontwikkelingen en kijk ik vooruit naar hetgeen dit mogelijk gaat betekenen voor de beoordeling van uw corporatie…

Oude tijden
Onderdeel van de doelstelling van het WSW is dat zij altijd over ruim voldoende risicokapitaal beschikt om eventuele verliezen op te kunnen vangen, zonder dat dit ten koste gaat van de o zo belangrijke AAA-rating. Corporaties betalen borgstellingsvergoeding om, naast het bekostigen van het werkapparaat, het eigen vermogen aan te vullen. Daarnaast wordt een niet uit de balans blijkende verplichting op in de jaarrekening opgenomen voor het door het WSW inbare obligo.

De kans dat deze verplichting zou leiden tot een daadwerkelijke uitgaande kasstroom werd tot voor kort als ‘theoretisch’ bestempeld. We weten inmiddels dat er bij WSG, Humanitas en Vestia één en ander niet helemaal goed is gegaan…. De gevolgen heeft u kunnen lezen in de media; in 2018 heeft dit geleid tot de eerste twee daadwerkelijke aanspraken op het risicokapitaal....

Actuele ontwikkelingen
Mocht u in juli op vakantie zijn geweest, dan kan ik u van harte aanbevelen onderstaande berichtgeving er nog eens op een rustige zomerse avond, bij een van het vakantie-adres meegenomen fles wijn, op na te slaan…

  • 9 juli 2019: WSW brief verhoging grenswaarde van 0,25% ->0,65%
  • 11 juli 2019: WSW: Afspraken op hoofdlijnen over strategisch programma WSW
  • 19 juli 2019: Aw: toereikendheid WSW risicokapitaal onzeker
  • 19 juli 2019: WSW: Vertrouwen achtervangers in maatregelen WSW
  • 26 juli 2019: WSW houdt AAA-rating van S&P maar met verbeterde outlook
  • 30 juli 2019: Afspraken op hoofdlijnen over strategisch programma WSW

Mijn bevindingen naar aanleiding van deze berichtgeving:
Opvallend is dat bij de ratingsagency’s het vertrouwen gestegen is, maar dat de Aw zich, als toezichthouder op het WSW, zorgen maakt over de effecten van een eventueel volgende Vestia-aanspraak op het risicovermogen van het WSW. Bij het WSW ligt de focus meer op dreigende discontinuïteit en daarbij bereidt zij zich voor op toekomstige aanspraken door haar obligo eerder in te roepen.

Hoe verder?
Het ziet er naar uit dat het innen van obligo binnen afzienbare termijn concreet gaat worden. Rekening houdend met de verhoging van de grenswaarde waarbij geïnd kan worden, en de cijfers zoals deze gepubliceerd zijn in de brief die het WSW verstuurd heeft naar de minister van BZK, heb ik berekend dat dit al snel zal leiden tot het naderen van de grenswaarde.

  Risicovermogen Geborgd schuldrestant (T-1) Grenswaarde 0,65%
2019 € 521,8 mln. € 78,9 mlrd. € 512,9 mln.
2020 € 507,9 mln. € 82,6 mlrd. € 536,9 mln.
2021 € 494,1 mln. € 84,8 mlrd. € 551,2 mln.
2022 € 477,5 mln. € 85,9 mlrd. € 558,4 mln.
2023 € 464,1 mln. € 86,6 mlrd. € 562,9 mln.

Houd er dus maar rekening mee dat het innen van obligo concreet gaat worden. Hoe en in welke mate? Daar gaat het WSW u vast en zeker over informeren!

Natuurlijk moet je aanspraken te allen tijde proberen te voorkomen. Daarom zal ook het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW verder worden aangescherpt. Het verwachte verlies bij default van een corporatie wordt berekend aan de hand van de volgende formule: PD  (kans op aanspraak) x EAD (verwacht verlies bij aanspraak) x LGD (geborgd volume).

Relevant voor het bepalen van een potentieel verlies bij discontinuïteit zijn de waarde van het bezit in verhouding tot de waarde de schulden. In het huidige beoordelingskader wordt dit getoetst middels de dekkingsratio, waarbij de nominale schuld wordt afgezet tegen de marktwaarde van het bezit.  In haar regio-bijeenkomsten heeft het WSW aangekondigd de marktwaarde van leningen hierin te willen betrekken. De in het huidig beoordelingskader gehanteerde dekkingsratio, maar dan op basis van marktwaarde van de schulden zou naar mijn mening een prima verbetering zijn. Deze laat immers een meer reëel beeld laat zien van het verwachte verlies in geval van dreigende discontinuïteit. Op basis van de inzichten die ik heb, kan ik aangeven dat de koers van de gemiddelde leningenportefeuille bij een corporatie eind 2018 zo’n 110% - 130% bedroeg. Hierbij merk ik wel op dat dit om een momentopname gaat en dat de huidige koers gezien de renteniveaus van dit moment, nog wel eens hoger zou kunnen liggen...

Vele smaken
Zonder al te diep in te willen gaan op de details wil ik u meegeven dat het bepalen van een marktwaarde van een lening nog niet direct een a-b-c’tje is. De marktwaarde van een lening is niet zomaar een rente uit een leningcontract afzetten tegen de huidige rente voor eenzelfde looptijd. Ieder van de afzonderlijke kasstromen moet tegen de bijbehorende marktrente gewaardeerd worden.  En wat versta je dan onder de marktrente? Is dat de swaprente en moet je hierbij een op-/ afslag van de curve hanteren of moet je kijken naar de inkoopcurve zoals banken die hanteren; wat in feite een meer zuivere benadering in geval van afkoop is? Kortom: een duidelijke definiëring door het WSW van het begrip marktwaarde beveel ik van harte aan!

Linda de Jong-Elgersma