Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Afschaffing verhuurderheffing: waar liggen de risico’s?

Algemeen | Geplaatst op Thursday 25 August 2022.

Met de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 ontstaat er veel meer investeringscapaciteit voor woningcorporaties. Maar hoeveel en welke risico’s liggen erop de loer? Hierbij baseren we ons op data uit de Thésor Benchmark 2022.

Toename van de operationele kasstroom
Uit de Thésor Benchmark[1] blijkt dat de gemiddelde operationele kasstroom, gebaseerd op de meerjarenbegroting 2022 - 2026, oploopt tot € 1.560 per vhe in 2026. Alleen in deze operationele kasstroom was de verhuurderheffing tot en met 2026 nog meegerekend. Als we nu de vrijval van de verhuurderheffing hier voor 65% (gecorrigeerd voor VPB en ATAD) aan toevoegen, neemt de operationele kasstroom gemiddeld toe tot € 2.177 per vhe in 2026. De toename van de operationele kasstroom van ruim € 600 per vhe kunnen de woningcorporaties inzetten voor de (extra) ambities volgens de Landelijke Prestatieafspraken. Een forse toename van uw operationele kasstroom en uw investeringscapaciteit.

Terugverdientijd
Doordat uw operationele kasstroom fors verbetert kunt u ook meer externe financiering aantrekken volgens de maximale terugverdientijd (verhouding schuldpositie en operationele kasstroom) van het WSW van 35 jaar. Met de verbeterde operationele kasstroom van € 2.177 per vhe mag de schuld per vhe volgens het WSW oplopen tot maximaal € 76.000 in 2026. Eind 2022 bedraagt de schuld per vhe circa € 33.200; wat betekent dat de schuld per vhe in de periode 2022 - 2026 met € 42.800 per vhe mag toenemen. Een mogelijk forse groei van uw schuldpositie per vhe en uw investeringscapaciteit.

Loan-to-Value (LTV)
Er is echter een grote maar……. Er moet ook rekening gehouden te worden met de ontwikkeling van de continuïteitratio’s van het WSW en één van de meest beperkende is de LTV. De LTV mag maximaal 85% van de beleidswaarde zijn, zoals u weet. De gemiddelde beleidswaarde bedroeg ca. € 67.000 eind 2021. Uitgaande van een stijging van de beleidswaarde met 2%, wordt in 2026 een beleidswaarde voorzien van ca. € 75.000. Bij een LTV van 85% mag de schuld per vhe maximaal € 63.750 bedragen. Wat een groot verschil is met de berekende € 76.000 schuld per vhe volgens de terugverdientijd. En wat neerkomt op een terugverdientijd van 29 jaar. Eigenlijk was de oorspronkelijke norm van de terugverdientijd - zoals WSW en Aw - een aantal jaren geleden hanteerde van 30 jaar nog niet zo gek, maar dit terzijde.

Huizencrisis in aantocht?
Nu rekenen de corporaties met een groei van de marktwaarde en impliciet van de beleidswaarde van 2%, maar in Canada, VS, Australië en Nieuw-Zeeland dalen de huizenprijzen fors. Zo zijn de huizenprijzen in Toronto met 14% gedaald in een halfjaar tijd. Het is helemaal niet zo gek dat Nederland hierin gaat volgen en dat zal zeker het geval zijn, indien de rentes verder zullen stijgen. Zo zagen we in de jaren 80 - bij forse inflatiecijfers en rentestijgingen - dat de huizenprijzen in een aantal jaren met 54% gedaald zijn. Na  de kredietcrisis daalden de huizenprijzen in Nederland met bijna 25%. Wat dit betekent voor uw marktwaarde, uw beleidswaarde en impliciet voor de LTV, en de investeringscapaciteit mag duidelijk zijn.

Tot slot
De conclusie is dat de investeringscapaciteit van de woningcorporatiesector behoorlijk toeneemt door de afschaffing van de verhuurderheffing, maar daartegenover staan ook torenhoge investeringsambities. Laten we verder niet vergeten dat een gedeelte van de afschaffing van de verhuurderheffing weer terugvloeit naar het Ministerie van Financiën via de VPB. En een crisis op de huizenmarkt met dalende huizenprijzen zal zeker een plaats moeten krijgen in uw scenarioanalyses. En dan hebben we nog niet eens gehad over stijgende bouwkosten en rentes. Bij een forse stijging van uw schuld per vhe geldt overigens altijd dat de rentegevoeligheid van uw woningcorporatie ook fors toeneemt. Zeker met de bekende renterisiconorm van 15%.

De Thésor Benchmark die begin 2023 - gebaseerd op de meest actuele meerjarenbegrotingen - gepubliceerd wordt zal deze risico’s zeker aan het licht brengen. Wordt vervolgd……….

Vincent Koopmans & Ruud Pijpers

 

[1] Circa 85 woningcorporaties nemen hier aan deel