Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Niet-DAEB-financieren: “Geef mij maar die hogere rente!”

Woningcorporaties | Geplaatst op Tuesday 16 August 2022.

 

Niet-DAEB-financieren: “Geef mij maar die hogere rente!”
De balans tussen investeringscapaciteit, rente en zekerheden.

Vaak zie je dat bij het financieren van niet-DAEB het rentepercentage op de lening een belangrijke afweging is. Maar moet de rente wel de doorslaggevende factor zijn? En welke andere factoren spelen mogelijk een nog veel grotere rol?

Optimale balans
Naast rente is het onderpand een belangrijke variabele bij het aantrekken van financiering voor niet-DAEB. Het onderpand dat je geeft en de financiering die je aantrekt zou in balans moeten zijn. In de DAEB-tak kijken we hiervoor naar de LTV van het totale bezit en dat deze niet de maximale norm (< 85%) van de Aw en WSW overschrijdt . Echter, bij commerciële financiering ligt de LTV genuanceerder: hoe lager de LTV, hoe gunstiger de rente. Maar wat is nou die balans? En hoeveel LTV wil ik eigenlijk bereiken bij mijn financiering?

Voorbeeld
Er zijn nieuwbouwplannen in niet-DAEB. Het project heeft stichtingskosten van € 10 mln. en laten we voor het gemak zeggen dat dit ook de marktwaarde wordt. Uit de kasstroom in niet-DAEB heb je € 5 mln. eigen middelen opgebouwd. Voor volgend jaar zijn er verdere investeringsplannen voor woningverbetering van € 5 mln.

Wanneer je alle eigen middelen inzet, dan is slechts € 5 mln. financiering nodig. Bij het in hypotheek geven van het project heeft de financier een LTV van 50% (zie onderstaande tabel onder A). Acceptabel dus.
Maar dat betekent wel dat er volgend jaar alweer financiering moet worden aangetrokken om de woningverbetering uit te voeren. En moeten we het traject met een financier wéér doorlopen. Niet ideaal.

Door nu al rekening te houden met de financieringsbehoefte uit woningverbetering en een lening met een hogere hoofdsom aan te trekken, kan je dat traject voorkomen.
Stel dat we € 10 mln. aantrekken (B), dan heeft het project een LTV van 100%. Reken maar dat financiers dat te hoog vinden! Maar geven we (een deel van) bestaande bezit in onderpand, bijvoorbeeld € 5 mln. (C) of € 10 mln. (D), dan komen we op een LTV van respectievelijk 67% en 50%. En dat is voor een financier vaak wél acceptabel.

Bovenstaande berekeningen in tabelvorm:

 

 

 

 

 

Tweemaal zoveel investeringscapaciteit
Er zit een risico in het geven van aanvullend onderpand. Financiers némen namelijk graag zekerheid, maar geven het moeizaam terug; immers: “eens gegeven blijft gegeven”.

Zoek je de laagste rente? Dan is de laagste LTV en dus € 10 mln. extra onderpand het meest waarschijnlijk. En als je totale niet-DAEB bezit een marktwaarde heeft van bijvoorbeeld € 40 mln., dan is  er nog maar € 30 mln. ‘over’ is om later bij andere investeringen te kunnen gebruiken. Dit kunnen we dus nog maar 4x doen.

Indien er meer investeringsplannen zijn, wat met de Nationale Prestatieafspraken zeer waarschijnlijk is, overweeg dan om een hogere LTV aan te gaan. In het rekenvoorbeeld C betekent dat een onderpand van € 5 mln. Want hoewel dat misschien hogere rentelasten betekent, kan je dit in plaats van 4x nu 8x doen! En realiseer je dus tweemaal zoveel nieuwbouw!

Om in investeringscapaciteit te groeien, kun je dus kiezen om nu een wat hogere rente te betalen op de lening. Op die manier gebruiken we huidige bezit slimmer en kan je ook in de toekomst aan de grote vraag naar woonruimte voldoen. En dat is wat waard!

Interesse?
Wil je meer weten over wat er allemaal komt kijken bij niet-DAEB-financieren, dan is de training “niet-DAEB-financieren” misschien wel iets voor jou.

Je vindt het actuele aanbod van deze training op onze website Thésor Treasury-trainingen.

Diederik Rinkel