Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

APT: Wat we betalen is oké, maar hoe? Geen idee…

Woningcorporaties | Geplaatst op Tuesday 21 June 2022.

De afgelopen anderhalf jaar heb ik me meer dan eens mogen verbazen. Deze periode stond voor mij in het teken van diverse ‘activa passiva transactie’-trajecten. De gehanteerde afkorting (APT) is inmiddels voor menigeen die actief is in de corporatiesector geen onbekende meer. In een APT worden corporatiewoningen verkocht door tegelijk leningen over te dragen. Dit is vanuit verschillende perspectieven een interessante oplossing. Om een paar voorbeelden te geven:

  • Door middel van een APT wordt als verkoper een ruime liquiditeitspositie (en daarmee balansverlenging) voorkomen
  • Kunnen leningen tegen gunstige(re) voorwaarden worden overgedragen
  • Last but not least, is er in een APT sprake van taakoverdracht waarmee vrijstelling van de overdrachtsbelasting kan worden verkregen. Een snelle besparing van 8% (en vanaf volgend jaar 9%) op de waarde van de woningen in het economisch verkeer.

Diegenen die betrokken zijn geweest bij APT-trajecten weten dat dergelijke trajecten geen sinecure zijn. Uiteraard moet er overeenstemming verkregen worden over de te hanteren overdrachtswaarde van de woningen, maar er moet ook een akkoord gevonden worden over de over te dragen leningen en hun waarde in een APT. Vanuit treasury zijn wij veelvuldig betrokken geweest bij de vraagstukken die de leningen met zich meebrengen, zoals: Welke leningen (on)geschikt zijn voor overdracht, tegen welke voorwaarden overdracht kan plaatsvinden en welke marktwaarde deze leningen hebben in een APT. Zoals gezegd, geen sinecure.

De afgelopen periode heb ik me met name verbaasd over de timing van het APT-vraagstuk in overdracht van bezit tussen corporaties. In menig traject wordt er maanden lang overleg gevoerd over de waarde van activa (logisch, want dit is ook een ingewikkeld vraagstuk) en wordt er pas na overeenstemming over de overnameprijs gediscussieerd over de manier van ‘betalen’. Wanneer er vervolgens gekozen wordt voor een APT-constructie ontstaat er een mismatch in timing tussen waardering van activa en passiva en wordt er een grote druk gelegd bij een snelle overeenstemming van de passiva waarde. Uiteraard wordt onder druk alles vloeibaar, maar bij voorkeur worden belangrijke keuzes die een significante impact hebben op de karakteristieken van de leningenportefeuille in een behapbare planning besproken en uit-onderhandeld.

Vandaar de tip om tijdig te beginnen met nadenken over de manier van betalen, dat scheelt mij weer een stuk verbazing.

Sebastiaan Smit