Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

ATAD, katalysator van een hogere rente?

Woningcorporaties | Geplaatst op Tuesday 31 May 2022.

De afgelopen maanden hebben we een forse rentestijging voor onze kiezen gehad. Waar we eind vorig jaar 10-jaars financiering op konden halen voor ruim onder de half procent is deze nu gestegen naar iets minder dan 2%. Een stijging van zo’n 1,5% voor de 10-jaars financiering. En ATAD doet hier mogelijk nog een schepje bovenop.

Stijgende rente
Een stijgende rente in combinatie met ATAD heeft een desastreuze uitwerking. De gemiddelde rente die woningcorporaties ongeveer betalen bedraagt 2,5%. Als ik zeg dat de recente rentestijgingen vervelend zijn, is dat een redelijk understatement voor deze groep. Uit onze benchmarkanalyse blijkt dat een rentestijging van 1% de operationele kasstroom met 8,5% doet dalen. Ergo, de huidige 1,5% stijging is goed voor een bijna 13% lagere operationele kasstroom in 2026. Dit laat zich eenvoudig vertalen naar 13% minder verduurzaming en 13% minder nieuwbouw.

Hogere rente werkt bruto-netto door
Nu is het echter zo dat woningcorporaties VPB-plichtig zijn en dat rente één van de aftrekbare kosten vormt voor de VPB. Ware het echter niet dat men in Europees verband de renteaftrek voor de VPB aan banden heeft gelegd. Doel was fiscale optimalisering van de winst tegen te gaan. Door je dochter bijvoorbeeld fors te overfinancieren tegen een (te) hoge rente werd de winst afgeroomd en verplaatst naar een zonniger fiscaal klimaat. ATAD heeft, terecht, ten doel hier een stokje voor te steken. De logica om voor woningcorporaties geen uitzondering toe te passen op deze wetgeving is op zijn zachtst gezegd opmerkelijk. In veel gevallen kan de huidige rentelast al niet geheel worden afgetrokken. Een hogere rente leidt dan in zijn geheel niet tot aftrekbaarheid en komt daarmee extra hard aan. Hiermee werkt de hogere rente bruto-netto door.

Rente mogelijk nog minder aftrekbaar
Maar nu wordt ook nog gesproken over een verlaging van het aftrekpercentage van ATAD van 30% naar 20%. Dit betekent dat straks mogelijk nog minder rente aftrekbaar gaat worden. En zelfs zonder dat de rente stijgt, u toch meer lasten voor uw rekening moet nemen.
Aedes heeft becijferd dat alleen al deze verlaging de sector ca. € 143 mln. gaat kosten. Als deze compensatie uit huurverhoging of kostenverlagingen zou moeten komen, betekent dit dat deze met € 191 mln. zal moeten verbeteren. Immers over deze € 191 mln. zal 25% VPB moeten worden afgedragen, waarna € 143 mln. resteert om de rente uit te kunnen betalen.

Zonder ATAD zou de recente rentestijging voor 25% worden gecompenseerd door een lagere VPB. Zeker met een mogelijke verlaging van het aftrekpercentage naar 20% lijkt deze weg wel geblokkeerd. ATAD als katalysator, voor een effectief nog hogere rente…

Richard Wamelink