Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Handreiking financiering niet-DAEB

Woningcorporaties | Geplaatst op Wednesday 23 March 2022.

Steeds meer woningcorporaties zijn van plan om meer woningen te bouwen in het middenhuursegment (niet-DAEB).  Zeker sinds de wet- en regelgeving aangepast is met het buiten werking stellen van de marktverkenning op 1 januari 2021.  Maar hoe zit het eigenlijk met de (externe) financiering hiervan?

Maatschappelijke opgaven voor middenhuursegment?
Het zal u niet ontgaan zijn. Er is momenteel sprake van een groot woningtekort in Nederland. Dit woningtekort doet zich niet alleen voor in het sociale huursegment, maar ook in het middenhuursegment. Zo is er een toenemend aantal mensen die een te hoog inkomen heeft om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning én een te laag inkomen hebben om een duurdere huurwoning in de vrije sector te huren of om een woning te kopen. Door de sterk gestegen woningprijzen dreigen deze mensen dan ook tussen wal en schip te vallen. Ligt hier ook een taak voor uw woningcorporatie?

Wet- en regelgeving biedt ruimte
Sinds de invoering van de Woningwet in 2015 hebben de woningcorporaties zich vooral gericht op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep voor sociale huurwoningen. Hier ligt een grote opgave op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (verduurzaming) en de leefbaarheid. De duurdere woningen zijn sinds 2015 door de woningcorporaties verkocht of afgesplitst naar de niet-DAEB-tak. Inmiddels is de wet- en regelgeving aangepast. De marktverkenning is vanaf 1 januari 2021 niet meer van toepassing. Dit biedt misschien ruimte voor uw woningcorporatie om (meer) te gaan investeren in het middenhuursegment.

Maar hoe zit het met de rol van uw externe toezichthouders in dit traject, de interne lening en de (externe) financiering van uw niet-DAEB-tak hiervan?

Ongeborgde financieringen: een andere tak van sport
Het bouwen van woningen in het niet-DAEB segment zal voor uw woningcorporatie niet veel anders zijn dan bouwen in het DAEB segment. Echter de financiering van niet-DAEB is daarentegen een geheel andere tak van sport.

Het aantrekken van een ongeborgde financiering voor de niet-DAEB woningen is complexer. Zo wordt er vaak gewerkt met financieringscontracten op maat, zeker als er sprake is van projectfinanciering. De contracten zijn juridisch complex en er worden aanvullende zekerheden gevraagd door de geldgevers. Verder wordt er met andere ratio’s en financiële convenanten gewerkt, maar zijn deze wel reëel en haalbaar? En wat gebeurt er als uw woningcorporatie hieraan niet kan voldoen?

Er zijn ook meer financiële partijen – (groen)banken, sectorbanken, institutionele beleggers, vermogensbeheerders et cetera - die bereid zijn om een ongeborgde financiering te verstrekken. Hun benadering van het middenhuursegment is sterk in ontwikkeling. In hoeverre speelt dit een rol in de financieringsbereidheid (bijvoorbeeld LTV), de voorwaarden, de prijsstelling van de financiering en de risico’s die deze financiële partijen zien? En hoe kijken deze financiële partijen tegen deze verschillende vormen van splitsing aan bij het verstrekken van een financiering voor de niet-DAEB-tak? Veel vragen dus

Handreiking en Webinar
Thésor en Aedes hebben samen een handreiking opgesteld voor het aantrekken van een ongeborgde financiering voor uw niet-DAEB segment. In deze handreiking is een overzichtelijk stappenplan opgenomen, waarbij per stap kort beschreven staat welke acties moeten worden uitgevoerd en met welke tijdsplanning u rekening kunt houden. Verder wordt uitgebreid  stilgestaan bij de financiers, de modaliteiten van de financiering en de voorwaarden en de rol van het Aw en WSW.

Wij wensen u veel leesplezier. En mocht u geïnteresseerd zijn in een verdere verdieping dan kunt u zich op de Aedes website opgeven voor het Webinar op 19 mei as. 

Diederik Rinkel, Edwin Schut en Ruud Pijpers