Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Hoed u voor Erfpacht!

Woningcorporaties | Geplaatst op Friday 12 November 2021.

Zaterdag 6 november viel mijn oog op de voorpagina van het FD. In dikgedrukte letters werd de voorpagina gesierd met de tekst: ‘Wel de stenen, niet de grond: de erfpacht is terug’.
Naar verluidt, als middel om controle terug te krijgen op de woningmarkt. Maar al snel wordt de teneur ‘iedereen is op zoek, hoe kunnen we dure nieuwbouw betaalbaar aanbieden en houden voor mensen met middeninkomens?’ Is erfpacht ten onrechte in de vergetelheid geraakt en zijn er vanuit financieringsperspectief paralellen te trekken met het verleden? Wat zijn de Lessons Learned?

Financiële steun aan de koper zorgt niet voor meer woningen
Ik dacht in mijn naïviteit dat de algemene consensus nu wel was dat als je ervoor zorgt dat de potentiële koper van een nieuwbouwwoning een groter portemonnee krijgt, dit enkel effect heeft op de huizenprijzen en niet op de beschikbaarheid van woningen. Zo zijn de hypotheekrenteaftrek, de afschaffing van de overdrachtsbelasting en de jubelton er onder meer debet aan dat huizenprijzen een krankzinnig niveau hebben bereikt. En ja, u heeft gelijk, de laagte van de huidige rente speelt zeker de hoofdrol. Alles wat we doen om de huizenkoper financieel te steunen heeft direct effect op de prijs van de woningen en niet op de beschikbaarheid.

Op termijn betaalt u het gelag
Het artikel in het FD raakte me als treasurer in hart en nieren en ik zal u uitleggen waarom. Ongeveer vijftien jaar geleden werden woningcorporaties, gemeenten, zorginstellingen en waterschappen ook verblijd met financiële haute cuisine. Enkele banken die geen concurrerende prijs voor leningen aan deze sectoren konden neerleggen, bedachten toen een alternatief. Er werd een derivaat verpakt in de lening. Een derivaat dat bijvoorbeeld de verstrekker van de lening het recht gaf om de lening na afloop nog eens twintig jaar tegen de oorspronkelijke contractrente te verlengen. Geldnemer schreef – vaak onbewust - een optie en kreeg hiervoor een vergoeding in de vorm van een afslag op de rente van de financiering. De extendible lening was geboren. Het was ook de tijd dat bij ons een marktperspectief uitkwam met de titel: ’extendible or expendable?’. De extendible lening was en is geen logische keuze. Allereerst omdat geldnemer een risico van geldgever ging verzekeren. Hiermee werd een speculatieve positie ingenomen die niet past bij de treasury van (semi) publieke instellingen. De vergoeding hiervoor was ook nog eens karig. Het voordeel (renteafslag op de lening) leek aantrekkelijk, maar er was maar één aanbieder voor deze financiële noviteit, dus de prijs hoefde niet echt scherp te zijn. Nu, jaren later, verzilveren banken hun optie. De rentes van weleer worden, met genoegen, nog weer eens voor twintig jaar gecontinueerd.

 … en verliest u de regie …
Wat hebben deze twee onderwerpen nu met elkaar te maken, hoor ik u denken. Zodra we financiële producten, die in de kern eenvoudig zijn, complexer maken door allerlei toevoegingen, dan betaalt u als afnemer vroeg of laat het gelag. Het product erfpacht wordt aangeprezen om een financieringsprobleem op te lossen, maar zou op de lange termijn het paard van Troje kunnen zijn dat u binnenhaalt. Ik kan u aanraden om uw licht eens op te steken bij al die huishoudens in bijvoorbeeld Amsterdam die bij tijd en wijle geconfronteerd worden met een forse verhoging van de erfpacht. Hoe naar het dan voelt om de regie kwijt te zijn, dat de andere partij haar optie kan uitoefenen. Hetzelfde gevoel vermoedelijk als wanneer een financier aan een geldnemer meedeelt nog eens twintig jaar vast te willen plakken aan de 3,5% die hij jaarlijks vergoed krijgt op de lening.

Erfpacht wordt nu als ballonnetje opgeworpen voor de particulier. Maar hoe lang zou het duren voordat deze ‘haute finance’ zich voor de (semi) publieke organisatie aandient? Dat een spitsvondige adviseur aan u voorrekent dat deze wijze van financieren nog voordeliger is dan de huidige al zeer lage rentes. Als het te mooi is om waar te zijn, neem maar van mij aan, dan is het dat vaak ook...

Richard Wamelink