Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

Financieren van uw zorgvastgoed? Let op taxatie en verduurzaming

Zorginstellingen | Geplaatst op Wednesday 7 July 2021.

Ook de zorgsector is nog niet klaar met Covid. Achterstanden moeten worden weggewerkt, terwijl veel medewerkers op hun laatste benen lopen. Toch zien we bij onze klanten dat gelukkig niet enkel meer Corona de agenda bepaalt. Investeringsplannen worden geconcretiseerd en de korte termijn is niet langer het focuspunt van de directiekamer. Waar willen we op langere termijn naar toe en hoe gaan we dit invullen?

Investeringen

Kortom: er komen investeringsplannen aan. Deels gedreven door vergrijzing (uitbreiding zorgvastgoed) en deels door veroudering van panden (onderhoud en vervanging). En ook innovaties leiden tot nieuwe plannen. Onlangs kwam het voornemen vanuit de Taskforce Wonen en Zorg naar buiten dat er de komende 10 jaar 160.000 ouderenwoningen en 50.000 verpleegplekken extra nodig zijn. 

De keuze voor grote (sprong)investeringen is altijd lastig. Enerzijds omdat je moet varen op aannames, omdat we nou eenmaal de toekomst niet met zekerheid kunnen inschatten. Anderzijds omdat juist de spronginvesteringen vrijwel altijd zorgen voor een stijging van de kapitaalslasten waardoor de mogelijkheid tot bijsturen minder wordt. Maar als er eenmaal op basis van een uitgewerkte businesscase en door het afwegen van alternatieven (!) een investering wordt aangegaan, is er financiering nodig. Bij het aantrekken van financiering zijn er aantal belangrijke aandachtspunt en, waarvan wij er in deze blog graag een tweetal willen uitlichten en bespreken.

Taxatie

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft in haar rapport ‘Van bricks naar clicks’ het belang van stabiliteit in wet- en regelgeving niet voor niets als belangrijke randvoorwaarde voor de financierbaarheid in de zorg meegegeven. Wijzigende regelgeving zorgt voor onduidelijkheid en onzekerheid, wat ook blijkt bij de aangepaste taxatierichtlijnen. Banken moeten van de Europese bankenautoriteit (EBA) een taxatierapport in het dossier hebben van de gefinancierde panden.

De stichtingskosten, WOZ-waarde of andere waarderingsmethodieken tellen niet meer als waarderingsgrond. Op dit moment geldt dit al voor nieuwe financieringen en vanaf medio 2022 ook voor bestaande financieringen. In voorkomende gevallen kunnen banken met de huidige waardering van uw vastgoed uiterlijk tot 30 juni 2024 uit de voeten. Uw bank zal in afstemming met u een externe taxateur inschakelen en er wordt gewaardeerd op basis van  marktwaarde. Omdat taxateurs veelal een hogere disconteringsvoet hanteren dan de intern gehanteerde WACC en doordat de alternatieve aanwendbaarheid vaak beperkt is, kan dit zorgen voor lagere waardes.

De meeste banken hebben hun interne taxatiebeleid hier nog niet op aangepast, maar het komt eraan. Onduidelijk is nog wat de gevolgen zijn. Een lagere waarde van het vastgoed verhoogt automatisch de Loan to Value op een investering. Dat kan de financierbaarheid beperken. Anderzijds is de kans dat de bank haar uitgeleende geld niet terug krijgt (Probability of Default, PD) laag in de zorg. Dat maakt het verlies dat een bank leidt bij een onverhoopte default (Loss given Default, LGD) minder van belang. Als je dit verder doortrekt zou je kunnen concluderen dat het taxeren van zorgvastgoed weinig toevoegt, maar de EBA heeft besloten… De toekomst zal uitwijzen wat het effect is van de nieuwe taxatierichtlijnen op de financierbaarheid.

Verduurzaming

Ook duurzaamheid is een aandachtspunt. Natuurlijk willen we allemaal verduurzamen en de meeste instellingen hebben inmiddels op zijn minst nagedacht over zonnepanelen. Ook participeren een heel aantal partijen in de Green Deal Duurzame Zorg. Met betrekking tot duurzame financiering is bijvoorbeeld de Europese Investeringsbank (EIB) graag bereid bij grotere hoofdsommen een lening met een interessant tarief te verstrekken. Een van de voorwaarden is hierbij dat de investering ook daadwerkelijk moet bijdragen aan een duurzame economie. Maar ook andere financiers lezen in uw businesscase graag iets over uw duurzaamheidsbeleid, bijvoorbeeld in de vorm van een ESG-score (ter opfrissing: E=Environmental, S=Social en G=Governance). Dat beperkt zich niet meer enkel tot de erkende groenbanken. Daarnaast zal de taxateur van uw vastgoed de duurzaamheidselementen steeds nadrukkelijker meewegen bij zijn waarderingsrapport.

Neem daarom bij uw lange termijn investeringen en meerjarenonderhoudsplannen ook bovenstaande aspecten als alternatieve aanwendbaarheid van gebouwen en verduurzaming op. Wij kijken daarin graag met u mee.

Edwin Schut en Corné Kasper