Overlay
  • Algemeen
  • Algemeen
  • Algemeen

LENEN, LENEN,……..! Wat is uw maximale LTV?

Woningcorporaties | Geplaatst op Friday 9 April 2021.

LENEN, LENEN,……..!
Wat is uw maximale LTV?

Woningcorporaties staan de komende jaren voor grote uitdagingen op de woningmarkt. Er is een enorm tekort aan sociale huurwoningen en daarnaast moet de woningvoorraad verduurzaamd en aardgasvrij worden gemaakt. Dit vraagt van woningcorporaties dat ze komende jaren fors moeten gaan lenen. Gelukkig hebben het Aw en WSW de norm om te lenen flink verruimd. Maar kan het eigenlijk wel?

Verruiming norm LTV
De meeste woningcorporaties toetsen of hun meerjarenbegroting voldoet aan de vereiste normen voor wat betreft de financial risks (Solvabiliteit, Loan-to-Value[1] , ICR, de dekkingsratio).

Gezien de enorme maatschappelijke opgaven en kapitaalintensiteit hiervan blijkt de Loan-to-Value (LTV) het eerste te gaan knellen.  Dat deze ratio door Aw en WSW vervolgens verruimd werd van maximaal 75% naar 85% - en in het bijzonder door Aw nog eens aangemoedigd om de eigen interne norm (die vaak strenger is) voor deze LTV los te laten - heeft in ieder geval onze wenkbrauwen doen fronsen. Is deze verruiming van de norm ingegeven door de politiek, zodat corporaties toch maar blijven investeren en kunnen lenen, lenen, ….? 

Niet verstandig
Het antwoord op de laatste vraag weten we niet, maar het zou onverstandig zijn als woningcorporaties gaan sturen op een LTV van maximaal 85%. Het betekent dat de toekomstige investeringscapaciteit volledig opgesoupeerd wordt. En na 10 tot 15 jaar liggen er vast en zeker nieuwe maatschappelijke opgaven te wachten. Daarnaast geldt dat bij een LTV van 85% - en even kort door de bocht een solvabiliteit van circa 15% - uw corporatie geen enkele buffer meer heeft om bij een klein zuchtje financiële tegenwind risico’s op te vangen.

Belangrijke vraag is wat de maximale LTV van uw corporatie dan wel moet zijn? Hanteren we de oude norm voor de LTV van maximaal 75% of moeten we juist strenger zijn?

Uw maximale LTV en terugverdientijd
Gelukkig geven Aw en WSW het antwoord op pagina 88 in hun eigen Algemeen Beoordelingskader voor de corporatiesector (https://www.ilent.nl/binaries/ilt/documenten/publicaties/2018/01/31/gezamenlijk-beoordelingskader-aw-wsw/Gezamenlijk+beoordelingskader+Aw-WSW.pdf). Hierin wordt gesteld dat de verhouding schuld en operationele kasstroom maximaal 30 mag bedragen. Simpelweg gezegd, uw woningcorporatie mag een schuld hebben die in maximaal 30 jaar terugbetaald moet worden uit de operationele kasstroom van uw vastgoed.

Nu hebben we voor u uitgerekend op basis van de Thésor Benchmark (https://thesor.nl/news/view/106/de-thsor-benchmark-2021), wat de maximale LTV zou mogen zijn. Zo blijkt uit de Thésor Benchmark dat de gemiddelde operationele kasstroom € 1.427 per verhuureenheid (vhe) bedraagt. Bij een maximale terugverdientijd van 30 jaar bedraagt de maximale schuld dus circa € 42.800 per vhe. De gemiddelde beleidswaarde van een corporatiewoning bedraagt € 65.000 per vhe. Ofwel bij een terugverdientijd van maximaal 30 jaar mag de maximale LTV dus 66% bedragen. Aanzienlijk lager dan de onlangs aangepaste norm van maximaal 85%. Let wel: dit is een gemiddelde. Is uw operationele kasstroom per vhe hoger, dan kunt u meer schuld dragen.

We kunnen de berekening ook omdraaien. Bij een maximale LTV van 85% en een gemiddelde beleidswaarde van € 65.000 bedraagt de maximale schuld dus € 55.250 per vhe. Bij een gemiddelde operationele kasstroom van € 1.427 per vhe bedraagt de terugverdientijd bijna 39 jaar (€ 55.250 / € 1.427).

Als we deze 39 jaar vergelijken met de gemiddelde exploitatieduur van 23 jaar van het corporatiebezit in Nederland zoals die een aantal jaren geleden in de zogenaamde Corporaties in Perspectief (CIP-rapportages) jaar in jaar uit was, lijkt ons het aantrekken van financieringen tot de LTV norm van 85% veel te hoog. Of is het een idee om de operationele kasstroom te verhogen door de verhuurderheffing af te schaffen.

Wat vindt u?

Edwin Schut, Ruud Pijpers en Bert Kampen

[1] Loan-to-Value is de verhouding van de schuld en de waarde van het vastgoed (woningen), waarbij de waarde van het vastgoed gebaseerd is op de beleidswaarde